这可能是份假季报！限购升级后，有人离场，有人疯狂！市场能否回归理性？

　　34421套！这是杭州楼市一季度的成交答卷。

　　虽然与同期相比，同比下降19.6％，但因为众所周知的网签受限原因，这并不能反映出真实的市场需求度。

　　从市场情况来看，我们可能提供的是一份特殊调控时期的“假”季报，但我们也希望能从这份季报中，了解到来自购房者的恐慌性购房需求、开发商想推盘却被限价的无奈，这样一个非自然市场规律下的杭州楼市。

　　一季度成交量呈现先抑后扬的走势，1月与2月市区（含大江东、富阳）成交分别为8501套、7353套，均未破万套，而进入3月，成交量出现反弹，共成交18567套，创下去年10月来新高。

　　3月末调控加码，不少人当场失去“房票”，有些人购房成本被迫提高，但归根结底，这其实是一场恐慌与理性的博弈，一场对政府楼市调控的心理预期调整。

　　4月成交将尤为值得期待，但市场怎么走，没有人知道。

第一季度杭州房企销售金额前十榜单

第一季度主城区签约套数前十榜单

第一季度主城区签约金额前十榜单

第一季度余杭区签约套数前十榜单

第一季度萧山区签约套数前十榜单

3月成交量创下近6个月来新高

但仍有不少改善购房者被拒之门外

　　“三月上旬我就付了首付，一直在等网签。但新政误伤了我。我不炒房，那套房子用来自住的！”

　　在钱江晚报杭州房产微信平台“我要报料”栏目中，处处可见想要买房却“网签被限”的购房者。新政本意是打击“炒房客”，却也误伤了部分真正有改善需求的购房者。

　　但即便如此，今年3月杭州商品房成交量仍然创了近6个月来的新高。除却一些热门的商业地产项目，在住宅类项目中，可以看出一些热门成交楼盘的端倪。

　　在成交金额榜单中，滨江锦绣之城以总金额14.3亿元盘据榜首，它的成交价格达到了47137元/平方米。

　　这个价格在板块内搁到去年来说，算是相当高了，几乎和市中心的楼盘相当，但是经过了去年申花板块地价一路走高，现在看起来居然“相当合适”。

　　今年1月18日，绿城&建发以总价31亿元竞得塘北单元地块，楼面价40766元/平方米，溢价率77%。相比起来，精装交付的锦绣之城似乎地段更佳。

　　从成交均价来看，从去年12月到今年3月，成交价格一直保持在4.65万~4.75万元/平方米之间，几乎没涨。这给购房者的感觉就是：这个价位买进一点都不贵。

　　其实挺多的热销楼盘都存在这样的情况，因为政府部门限价，房子没有了提价空间，但和周边地王比起来，价格却是相当有诱惑力，从而引发购房者的追捧，出现一房难求的局面也就不足为奇了。

　　这样的状态，或许会在限购加码后有所缓解。

　　来看看一季度的数据。成交量呈现先抑后扬的走势，1月与2月受春节影响，开发商推盘节奏有所放缓，成交量均跌破万套大关。但3月，杭州楼市迅速回暖，据钱江晚报购房宝指数统计，3月杭州市区成交18567套，环比暴涨153％，创下近6个月来新高。

　　成交量的大增，让杭州商品房库存继续回落，截止3月31日，市区商品房库存为100635套，相比于2016年末的115393套，库存下降了14758套，按照前12个月的去化看，假设开发商不增加推盘量，当下商品房库存消化仅需要6.2个月。

　　从一季度各城区签约套数排名前十的楼盘来看，主要为刚需新开楼盘，大部分项目成交均价都在20000元/平方米以下。

　　其中中国铁建万科江湾城、新城香悦半岛、江南之星等，皆为近半年亮相的新盘项目。

点评

　　限购的加码，本意是打击炒房客，让房子回归居住功能。

　　但是因为政府限价，网签也受限，导致购房者出现一定的恐慌情绪，政策的系列出台，反而给部分购房者一种“政策继续限购，有一天恐怕我连购房资格都没有了”的感觉，激发了部分购房者的潜在购房欲望。

　　因此，限购政策出台的同时，是市场经济的回归，只有这样，才能真正体现市场供需状况，做出更有利的对策。

限购加码

商业地产再次受宠

　　3月初限购加码，提高了住宅的购房门槛，一部分投资需求转向商业地产。

　　据钱江晚报购房宝显示，3月第三周（3.20-3.26）商业地产签约套数达2199套，环比增长36.6%，并且为连续第七周环比增长，创下去年10月以来周签约套数新高。

　　而3月市区商业项目成交6900余套，商业地产成交占比达到37％，比2月上涨4％，其中酒店式公寓成交4700余套，占比达到25.5％，比2月上涨3.4％。3月28日限购进一步加码，住宅门槛再次提高，预计未来几个月内商业地产的成交比例将会继续上升。

　　从一季度成交套数前十榜单中可以看出，酒店式公寓占3席，其中华元欢乐城成交854套，夺得市区签约冠军。绿城运河郡也有不错表现，共成交508套。

点评

　　未来市场依然会以刚需为主，限购加码后，杭州楼市热度将会下降，购房需求将会以自住为主，投资性需求进一步被压制，一部分需求将会转向商业地产。

　　未来房价将会平稳，但到了二季度，大量新盘面市，房企半年度考核来临，如果政策没有大范围变动，竞争激烈的板块有望出现小范围降价。

绿万滨三足鼎立被打破

4月将有30余个楼盘开盘

　　杭州楼市房企前三名排位长久未有变化，绿城、万科、滨江三足鼎立局面维持了好些年，业内也一度以“老三样”进行调侃。

　　今年一季度这样的格局终于被打破，融创成为黑马，第一季度销售金额为34.62亿元，挤入杭州房企排名前三。

　　去年来，融创在杭州土地市场上发力，通过拿地与兼并合作，从莱蒙到金成，融创入杭短短四年间，取得这样的成绩令同行刮目相看。

　　万科凭借在多项目开花的优势，一季度销售60.47亿元，拔得头筹。

　　滨江则通过豪宅与新盘的热销，销售50.33亿元，排名第二，旗下的滨江锦绣之城、江南之星、滨江华家池承包了市区销售金额前三。

　　一季度已经翻篇，为了半年报的冲击，二季度又是传统的旺季，接下去的市场竞争会更加激烈。

　　据不完全统计，4月将会有30多个楼盘首开或加推，包括擅长走量的绿城杨柳郡，预计将会在4月开出660多套房源，户型面积在90-140平方米。祥生云浦新语、旭辉君悦府、长龙领航城与融创溪涧堂也将会在4月迎来首开。这些楼盘首开大部分户型均以90平方米为主。

　　这么多楼盘开盘，4月成交量能否超过3月，突破今年的新高，仍然是一场没有定论的博弈。

点评

　　限购加码，住宅需求有所下降，二季度房企压力会加大，预计半年度各房企销售同比去年会有所下降。

　　而对于购房者来说，4月开盘众多项目以刚需或者刚改为主，如果遇到自己满意的房源，当下也不失为置业的好时机。

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